樓盤促銷 現房吸引買家眼球

　　春節假期剛過，樓市利好消息便接踵而至。根據新聞報道，全國多地陸續出臺各類穩樓市政策，銀行住房貸款出現了明顯松動，不僅放款速度加快，利率也頻頻下調，在惠州，目前首套房貸利率也全面回歸“5字頭”。與此同時，記者關注到，各大樓盤恢復正式營業后，現房開始刷屏。

　　購房者對現房置業意愿更高

　　近日，記者走訪市場了解到，惠陽某臨深樓盤現房發售，疊加大幅度的優惠活動，取得了不錯的銷售成績。“節后上班第二天便成交了37套。我們樓盤主推建面約44㎡的帶裝修公寓，總價僅20-27萬元，單價約6000元/㎡，現房發售。”該項目現場銷售溫小姐向記者透露，近期項目成交很好，一方面是因為優惠促銷力度，另一方面是由于樓盤現房發售，打消了購房者的諸多顧慮。

　　記者咨詢惠州多名意向客戶發現，購房者面對現房時置業意愿更高。實際上，惠州樓市經歷了2021年的降溫后，供應的現房樓盤也愈發增多。記者留意到，春節假期過后，“現房”“準現房”這兩個關鍵詞，在各類地產推廣文案中的出現頻率明顯變高。

　　現房刷屏拉動成交

　　記者近日重點抽查了惠城區、仲愷高新區、博羅縣、惠陽區、大亞灣區5個縣區的100多個在售項目，發現有23個現房（準現房）樓盤。其中，惠城區與惠陽區數量最多，均為7個，緊跟在后的仲愷高新區有4個，博羅縣以及大亞灣區則分別有3個和2個現房（準現房）樓盤。

　　記者梳理發現，這一批現房（準現房）當中，不乏一些市場上較為熱門，地段、配套等方面具有優勢的項目。比如惠城區的金裕星河丹堤、梵高的花園，惠陽區的惠州星河丹堤、碧桂園·潤揚溪谷等，在市場上的表現均比較亮眼。

　　資深渠道銷售紀先生向記者表示，去年市場受到較大影響，因此銷售周期拉長，部分期房已轉成現房。隨著時間推移，存量房的數量還將逐步增加。特別是惠灣區，越來越多的項目開始以現房作為賣點來吸引客戶。“對于客戶而言，這也是好事，畢竟現房的置業風險更低，我們也更好推廣。”

　　滿足兩個條件可被認定為“跳單”

　　日前，一則明星夫婦購房跳單的傳聞在網上引發廣泛關注。事件持續發酵，網絡上的討論熱度也在不斷攀升，同時還引發了公眾對房產交易中跳單行為的關注。“網上熱議案例是否為跳單目前還沒有明確定論，但現在行業內確實存在一些金額較大的跳單行為，尤其是豪宅跳單較多，因而容易受關注。”知名地產分析師嚴躍進分析道。

　　記者調查發現，房產交易中跳單現象時有發生，多名房產中介人士均表示曾遭遇過購房者跳單，近期某企業跳單還被判賠中介費。那么，法律上如何認定跳單行為，購房者的跳單行為需要承擔怎樣的責任，中介機構如何防范跳單行為？記者就此采訪了律師進行解答剖析。

　　購房者跳單時有發生

　　何為跳單？廣東卓凡律師事務所游子銘律師表示，房地產交易中常說的跳單行為也叫“跳中介”“飛單”，簡單而言是指委托人（購房者）為了規避或者減少與中介人約定支付的居間費用（中介費），跳過中介人簽訂買賣合同的行為。

　　游子銘介紹說，常見的跳單行為有三種典型方式。一是委托人利用中介提供的交易信息（如房產信息、相對人信息），直接與相對人達成買賣交易；二是委托人利用A中介提供的交易信息，托B中介去找相對人促成并達成交易；三是A委托人利用中介提供的交易信息，讓B委托人去與相對人達成交易。這三種形式目的都是繞開中介人，從而規避或減少中介費。

　　近日，記者隨機采訪了惠州多名房產中介，不少人表示曾遭遇過購房者的跳單行為。

　　大志是某大型連鎖房產中介公司江北分店的置業顧問，2020年他曾帶著一家人到門店所在的小區看房。“當時他們看完房子還挺滿意的，跟房主聊了很久。然后說回去商量一下再決定是否購買。”大志說，過了兩天，當他再次聯系買方客戶時，對方表示資金上遇到問題，暫時不考慮再買房。然而幾個月后，他帶其他客戶前往該小區看房時，卻發現對方一家已搬進那套房子。

　　無獨有偶，類似的事情在二手房經紀人小伍身上也發生過。“去年7月份的一個周末，有位客戶在某房地APP上跟我說要看水口某小區的一套房子。我帶著客戶去看房，客戶想加房主微信，我當即阻止了。”小伍稱，過了幾天她再次聯系房主時，得知那名客戶私下找到了房主的聯系方式，并繞開她與房主洽談。

　　認定跳單需滿足兩個條件

　　由于跳單行為頻發，這類糾紛也時常被媒體曝光。有時購房者跳單后，房地產中介公司會起訴購房者要求其承擔賠償責任。近日，記者登錄中國裁判文書網檢索發現，此類案件的判決結果不盡相同，有的中介訴求被法院完全駁回，有的則會被法院支持得到一定賠償。

　　那么，跳單行為有怎樣的法律責任，在司法實踐中又如何認定？游子銘稱，跳單“飛單”涉及的是民事法律責任中的違約責任問題。我國《民法典》第961條至第966條規定了中介合同以及違約責任，其中第965條專門對跳單行為及法律責任作出明確規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”

　　游子銘表示，在司法實踐中，判斷是否構成跳單，一般從以下兩方面進行審查。一是委托人與中介人之間是否存在合法有效的中介合同，以及中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。二是委托人是否利用了中介人提供的交易信息與相對人達成買賣交易。

　　■律師建議：

　　依法訂立合同 完善服務項目步驟

　　現實生活中，大量的跳單行為常出現在中介人自身職業素養不高，服務流程隨意不規范、不明確的情況下。如在前期沒有明確說明中介費用即開展中介工作，服務期間不專業不細致導致無法掌握委托人與相對人的需求信息，從而淡化中介自身在過程中的參與度，最后如果買賣雙方為了更多優惠條件，跳開中介人達成合作意向，那中介人就是竹籃打水一場空。對此，游子銘建議，首先應規范中介服務流程，提升中介服務人員或經紀人員職業素養和服務質量。

　　此外，游子銘還建議，中介人員提供居間服務時，要加強法律意識，依法依規訂立合同，完善服務項目步驟。“在因跳單引發糾紛的司法案例中，有部分中介人提出訴求未被法院支持導致敗訴的原因，是沒有簽訂合法有效的合同，所以中介人要注意合同的形式、內容、約定的傭金比例、違約行為、責任承擔等方面約定條款是否符合法律規定。在合同中將服務項目明確細化，雙方權利義務得以明確，中介人的權益才能得到有效保護。”他補充道。

　　深圳二手房交易系統上線

　　◎相關鏈接

　　2021年11月，新版二手房交易網簽系統正式在深圳市住建局官方房地產信息平臺上線，居間模式退出深圳歷史舞臺。  不同于以往深圳實行的雙邊代理居間模式，新的交易系統在國內首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形成單邊委托關系，中介方只向自己的委托人負責，以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化。  深房中協表示，新系統的上線，意味著居間模式將徹底推出深圳歷史舞臺。單邊代理的交易模式，將打破現有行業競爭格局，業內所有的中介機構不論大小均有平等的服務機會，企業比拼的不再是資金與規模，而是信譽與服務、專業與能力。  記者了解到，深圳二手房交易新系統有三個亮點。一是深圳二手房買賣全部交易流程都將在線上完成。二是委買委賣先行，賣方最多可以委托3家中介機構賣房，委托時間最長不超過120天，且首家被委托賣房的中介有獨賣權，買家則可以同時委托多家機構買房。在完成委賣協議錄入后，系統中所有的合格中介都可以看到這套單位，都可以作為該套房的客源交易方。而且在新系統中，傳統的無執業資格或“黑中介”將無法進行交易。三是覆蓋面廣，包括法拍房在內的二手住宅、公寓、寫字樓等交易，都需要通過該系統完成。

　　本組文字 記者鄔玉婷