一系列利好政策推動(dòng)樓市回暖。惠州東江圖片社供圖

　　明確監(jiān)管額度、優(yōu)化使用范圍、引入銀行保函……日前，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“《通知》”）向社會(huì)公開征求意見，通過加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理，確保商品房預(yù)售資金專款專用，保障項(xiàng)目竣工交付，有序激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)、平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　分四階段設(shè)置預(yù)售資金留存額度

　　優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，既保障購房者的利益不受侵害，又合理減輕房企資金流轉(zhuǎn)壓力，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施之一。

　　今年2月初，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)，這是商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。4月29日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，首次對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

　　連月來，各地紛紛出臺(tái)、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次發(fā)布的《通知》是我市在已實(shí)施的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》基礎(chǔ)上，對(duì)各管理措施進(jìn)一步深化、細(xì)化。

　　《通知》對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行了界定，明確該資金額度為監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為監(jiān)管額度=3300元/㎡×項(xiàng)目建筑面積（含地下室等需同步交付工程建筑面積）×120%。精裝修商品房項(xiàng)目增加監(jiān)管額度=1000元/㎡×項(xiàng)目預(yù)售面積×120%。

　　在留存比例方面，則按照現(xiàn)有管理辦法執(zhí)行，即分四階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度，其中監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售后至規(guī)劃驗(yàn)收前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗(yàn)收后至竣工驗(yàn)收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗(yàn)收備案后至不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額的5%計(jì)算留存。直至項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)解除賬戶監(jiān)管。

　　值得一提的是，《通知》規(guī)定，如項(xiàng)目建造成本高，監(jiān)管額度不足以保障項(xiàng)目完工的，監(jiān)管部門可適當(dāng)上調(diào)監(jiān)管額度。

　　優(yōu)化管理靈活使用超監(jiān)管額度的留存資金

　　在現(xiàn)有管理辦法中，留存資金在項(xiàng)目竣工前，只能用于項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)以及監(jiān)理、設(shè)計(jì)、檢測(cè)等工程建設(shè)費(fèi)用。

　　根據(jù)《通知》明確的監(jiān)管額度和留存額度計(jì)算方法，監(jiān)管賬戶中留存金額可能大于監(jiān)管額度。那么在“保交樓、保交付”任務(wù)目標(biāo)基礎(chǔ)上，如何優(yōu)化管理、靈活使用超出部分的監(jiān)管資金成為關(guān)鍵。

　　《通知》明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計(jì)進(jìn)賬資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)將超出監(jiān)管額度的資金用于項(xiàng)目預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費(fèi)用；占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭徶觅M(fèi)用；已支付的稅費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)；開發(fā)企業(yè)代繳的住宅專項(xiàng)維修資金；開發(fā)建設(shè)的開發(fā)貸款本息；營銷費(fèi)用等6項(xiàng)特定用途。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)該部分資金使用申請(qǐng)?zhí)岢隽讼鄳?yīng)的要求，明確監(jiān)管部門審核支付上述用途費(fèi)用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交將資金優(yōu)先用于同一施工許可證對(duì)應(yīng)的其他非預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)的用款計(jì)劃。

　　留存資金未超出監(jiān)管額度時(shí)，《通知》對(duì)留存資金的使用也進(jìn)一步細(xì)化。其指出，項(xiàng)目在完成外立面施工且腳手架拆除后，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出后續(xù)工程所占監(jiān)管額度比例的，可申請(qǐng)撥付該項(xiàng)目預(yù)售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付及已支付的工程建設(shè)費(fèi)用、法定稅費(fèi)。

　　項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，經(jīng)監(jiān)管部門結(jié)合企業(yè)納稅信用等級(jí)等情況核實(shí)同意，可解除預(yù)售資金監(jiān)管。

　　房企可憑銀行保函等額替換預(yù)售資金

　　在壓實(shí)監(jiān)管額度資金和滿足各階段資金留存比例的前提下，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶仍有結(jié)余資金的，資金活力還將進(jìn)一步得到釋放。

　　《通知》規(guī)定，監(jiān)管賬戶金額按照其第一、二條規(guī)定申請(qǐng)使用后仍有結(jié)余的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行保函等額替換預(yù)售資金。

　　可以看到，引入銀行保函機(jī)制，銀行為開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目做擔(dān)保代替資金，能夠讓資金靈活用起來，有效地為企業(yè)“松綁”，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，促進(jìn)良性循環(huán)。

　　在保函賠付責(zé)任方面，《通知》明確，如果存在開發(fā)企業(yè)拖欠監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量、違約或者侵權(quán)等問題，未支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償；項(xiàng)目逾期交付；買賣雙方解約未退回預(yù)購款；保函到期前10日未辦理房屋首次登記，未重新開立保函；其他影響監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)等嚴(yán)重違法違規(guī)等情形，監(jiān)管部門可向監(jiān)管銀行發(fā)出索賠通知，銀行收到通知后于1個(gè)工作日內(nèi)通知保函銀行見索即付。保函銀行于3個(gè)工作日內(nèi)將索賠資金存入監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬戶，確保項(xiàng)目的正常有序建設(shè)落實(shí)。

　　值得一提的是，目前，保函出具銀行僅限于在惠州市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu)的國有控股商業(yè)銀行、全國性股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行。若由外地銀行出具則須在惠州市同銀行成功轉(zhuǎn)開辦理保函業(yè)務(wù)后，由轉(zhuǎn)開銀行作為保函的承兌銀行。

　　此外，在監(jiān)管方面，當(dāng)前，我市構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，建立“監(jiān)管賬戶－預(yù)售項(xiàng)目記賬賬戶－預(yù)售單元記賬賬戶”三級(jí)賬戶監(jiān)管體系。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在既有監(jiān)管制度下，我市還將進(jìn)一步建立信息共享機(jī)制。監(jiān)管部門將與相關(guān)金融部門進(jìn)行信息對(duì)接，共享開發(fā)貸款放款信息、預(yù)售資金撥付信息，避免同一事項(xiàng)重復(fù)使用開發(fā)貸款或預(yù)售資金。

　　記者邱若蓉 通訊員羅杰