在幾輪“逆周期”中，惠城樓市表現穩健。  記者周楠 攝

　　編者按：春華秋實，歲物豐成。作為惠州市的中心城區,惠城區素有“粵東重鎮”“嶺南名郡”的美譽，擁有得天獨厚的地理優勢和資源條件。歷經多年發展，惠城區綜合實力也得到顯著提升，大項目接續落地，生態建設取得良效，配套設施逐漸完善……如今，在惠州深度“融深融灣”的背景下，惠城區緊抓“豐”字交通規劃軸線機遇，在高質量發展之路上闊步前行，致力打造更高質量的實力惠城和更有品質的幸福惠城。城市的發展離不開青年人才的拼搏，為進一步增強青年人才的歸屬感和獲得感，惠州日報社聯合惠城區住建局推出“魅力惠城 執掌時代”系列專題報道，開展青年置業助力行動，為青年人的夢想撐腰。

　　“全區地區生產總值達1300億元，建設成為更加幸福的宜居宜游宜業中心城區”，這是惠城區給自己定下的2025年要完成的“小目標”。作為惠州的中心城區，惠城區身上被寄予了太多厚望，也從來都不負所托，惠州的門面擔當實至名歸。

　　現在的惠城，不僅擁有得天獨厚的地理優勢和資源條件，還是惠州全市經濟、政治、文化中心，也是全市經濟實力最強區縣，區域綜合實力有目共睹，且還在顯著提升中，惠城區“十四五”規劃綱要的出臺更是描繪了未來發展的美好藍圖。得益于惠城區多維度打造的堅實基底，給惠城樓市的穩定發展立下“定海神針”。在幾輪樓市“逆周期”中，均風雨不動安如山。

　　據惠州中原戰略研究中心統計數據，近五年來，惠城樓市整體成交走勢較為平穩，未大漲大跌。在2021年樓市面臨挑戰，多區縣成交數據下滑幅度較大之際，惠城僅呈現微跌態勢，全區一手房成交面積262.08萬平，同比2020年下滑幅度維持在20%以內，對比2017年僅下跌1.5%。托起樓市穩定的，除了紓困政策，也離不開惠城扎實的“基本功”。

　　●夯實基礎

　　奮力建設實力惠城幸福惠城

　　GDP是購房者衡量城市及區縣實力的一桿秤，也是惠城擁有對抗“逆周期”能力的核心之一。

　　根據廣東省地區生產總值統一核算結果，2021年全年惠州市地區生產總值為4977.36億元，惠城區以972.61億元繼續穩居全市經濟總量第一位，比排名第二的仲愷區高出了164億元，根據“十四五”規劃，惠城還將是惠州第一個沖刺千億GDP的區縣。

　　2021年7月13日，惠城區人民政府正式印發《惠城區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，提出“十四五”期間，惠城區將以建設更加幸福一流中心城區為總目標，打造更高質量的實力惠城、更有品質的幸福惠城，到2025年全區地區生產總值達1300億元。

　　根據規劃，遴選300宗以上事關全局性、戰略性、基礎性的重大基礎設施項目、重大產業項目和重要民生工程納入“十四五”規劃綱要并實行動態調整，加以重點推進建設，涵蓋科技創新發展領域、現代產業體系建設領域、交通運輸體系建設領域、生態環境建設領域、公共服務領域等。接下來的惠城區，將在科技、產業、交通、生態、公共服務等領域更上一層樓。

　　城市發展與產業經濟相輔相成，產業經濟是城市發展的重要支撐，而城市發展能為產業經濟帶來源源不斷的動力。在產業經濟和城市發展齊頭并進之下，惠城城市發展再進一步的基石已經鋪就，更高質量的實力惠城、更有品質的幸福惠城藍圖已徐徐展開，2025年，我們將能看到一個更好的惠城。

　　●外聯內暢

　　加速融入“軌道上的大灣區”

　　“交通帶動產業、產業支撐城市”，這是近年來惠州一直在探索的空間發展模式。惠城作為重點區域，在交通上同樣投入巨大。

　　據惠城區“十四五”規劃綱要顯示，惠城將構建“外聯內暢”現代交通體系工程。在軌道建設上，開啟惠城“高鐵新時代”，總投資413.8億元，“十四五”期間計劃投資238.1億元，共推進建設5大鐵路、軌道重點項目，包括廣汕鐵路惠州段、深汕高鐵惠州段、惠達鐵路復線電氣化改造工程、莞惠城際鐵路小金口至惠州北段、深惠城際坪地至瀝林北段等項目。廣受關注的深惠城際預計2023年動工建設，2026年完工。還將高水平規劃建設高鐵北站、惠城南站，傾力打造成為惠州的綜合交通樞紐，為惠城外聯粵港澳等城市提供更多便利，全面融入“軌道上的大灣區”和國家高鐵網。

　　在交通軸線及道路建設上，全力配合推進市“豐”字道路交通主框架及“五橫五縱”骨干快速路建設，加快推進“兩環十射”快速進出城骨干路網體系。到2025年惠城中心區形成8條過東江通道、16條過西枝江通道。其中，惠州1號公路已進入全面施工階段，正在緊鑼密鼓建設中，預計2025年完工。

　　●以城聚人

　　人口增長撐起樓市基本面無憂

　　以產立城、以城聚人、以人興業。城市以及區縣之間的競爭，除了體現在GDP上，還有人口數量上，人口數量決定了市場的規模及潛力。近年來，產業轉型升級加速，人口總量增幅放緩，各城市間的人才競爭愈發白熱化，吸納人才的福利政策一再加碼，多城市全面放開落戶政策。

　　人口的增加能對經濟產生正向影響，但同時也需要耗費成本，從提供相應的基礎設施到公共服務，道路、教育、醫療等一系列都需配置齊備。惠城為了吸引更多的人口聚集，在一系列配套設施的打造上，也是惠州的“排頭兵”。

　　據2021年5月發布的惠州市第七次人口普查公報數據顯示，惠州全市常住人口達604.29萬人，惠城、博羅、惠東三區縣人口超百萬，其中惠城區為155.88萬人。

　　人口聚集能力不斷增強，人口規模持續擴大，宣告惠城樓市基本面無憂！

　　●房企發力

　　優質地塊助力打造高品質產品

　　土拍市場作為房地產的“前鋒”，既是市場的風向標，也是購房者事先能嗅到的“先機”，以此作為自己的置業參考。土拍的成交價格也是樓市熱度的最直觀表現。

　　近幾年，惠州經營性用地價格呈明顯的階段性提升，據惠州中原地產分析，主要原因有二，一是多宗優質地塊推出釋放，吸引房企大鱷爭奪，進一步形成價格的結構性拉升；二是惠州處于粵港澳大灣區，在深圳都市圈的建設進程下，城市的快速發展帶來的合理變化。

　　據惠州中原戰略研究中心最新統計數據，截至2021年底，惠州全市經營性用地樓面價TOP10榜單上，惠城地塊占8席，樓面價均超過7000元/平方米，最高達9161元/平方米。這些由惠城區推出的優質地塊，引發多次“土拍之爭”，房企們全力搶占惠城市場。中原地產表示，地塊拍出高溢價、高樓面價，意味著區域未來前景可期，開發商對惠州樓市未來充滿信心。

　　惠州地產行業資深媒體人陳玉在分析惠城土拍價格時認為，“土地資源本身具有不可復制性，高價地塊集中在惠城的主要原因在于城市發展推動，中心地段資源稀缺，物以稀為貴，地價自然就高了。”

　　此外，優質地塊的出售或也預示著，面市的產品將大大提質，惠城無疑是開發商們爭打品質戰的主陣地。于購房者而言，對于優質資產的選擇空間也將擴大。

　　●山水相映

　　三宜惠城近者悅遠者來

　　半城山色半城湖，是對惠州的贊譽。從西湖到金山湖，從東江到西枝江，從高榜山到飛鵝嶺，整個惠城山水相映。惠城區的樓市熱點區域也都圍繞著“水”展開，泛金山湖區域、東江沿線，惠城誕生了一個又一個的“豪宅區”，不僅得到了本地人的寵愛，也俘獲了外地客的芳心。

　　“我在惠州買房不僅僅是看中了它離深圳近，最重要的一點就是惠州的環境非常好，有山有水，早上起來可以聽到蟲鳴鳥叫，生活很是自在愜意。”從深圳前來惠州買房的陳女士選擇定居于惠城金山湖片區。“惠城相對來說，生活配套設施要更成熟一些，樓下的公園都打造得很漂亮，平時散步，周末野餐，大人舒心，孩子也開心。”

　　為了環境而來的遠不止陳女士一人，來自北方的吳先生也表示，“惠城的環境沒得說，有山有水有煙火氣，住在這里幸福指數都高了很多。我老家在北方，霧霾很嚴重，來到惠州感覺呼吸都清新了，周末帶老人孩子去逛逛西湖，在紅花湖騎騎單車，爬爬高榜山，既是休閑娛樂也鍛煉了身體。”

　　業界觀點

　　區域價值將更加凸顯

　　過去十年，房地產業曾躍居峰頂，也曾低谷徘徊。峰頂時，大家蜂擁而入，樓市調控政策頻頻收緊仍難擋步伐。低谷時，紓困政策跟進，優惠頻出仍收效甚微。如今，樓市從黃金時代出走，房住不炒、回歸理性已成行業共識。

　　陳玉表示，“樓市走過黃金時代后，接下來大的方向上會回歸到居住上，金融屬性上會被減弱，但居住屬性會被加強，這就是房住不炒。”

　　具體到惠州房地產市場，成交構成多元化，分為內生型、外生型、資源型三大類市場，惠城便是以本地驅動為主的內生型市場典型代表區域。陳玉認為，“區域樓市穩定是由每個板塊的區域特征和購買人群決定的。惠城的購買客戶比例中，惠州本地人群占比穩定且比例高，他們買房更多是為了解決居住或想通過置換去改善生活。而這類需求受市場情緒的帶動比較弱，在樓市逆周期中，不管是房價還是優惠力度都相對寬松，在這個階段購買，有更多的選擇和更實惠的價格。”

　　作為惠州的中心城區，惠城有著更豐富的資源和更多的機遇，對于周邊區縣的人口有著極強的吸引力，當受困于各類樓市調控政策及大環境影響，本地人的住房需求仍然足以支撐起惠城樓市的一方天地。陳玉表示，“惠城有人口支撐，有教育加持，有相對應的休閑商業配套等基礎設施托底，這些都是惠城樓市穩健前行的底氣。”

　　任風云變幻，我自巋然不動。集各種優勢于一身的惠城，用扎實的“基本功”鑄成了它的抗跌之身。陳玉認為，“樓市的價值，是由政策、土地、人口共同決定的。惠城樓市的前景也應該基于這幾點來考量。未來惠城的價值，會持續在時間里得到發酵，細水長流地去體現在房價上。”

　　記者伍磊