今年以來(lái)，在穩(wěn)樓市主基調(diào)之下，各地寬松政策密集發(fā)布，為樓市注入“強(qiáng)心針”，市場(chǎng)整體供求出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。具體到惠州，從供應(yīng)端重品質(zhì)、保交樓，重塑購(gòu)房者信心，到需求端降利率、取消限購(gòu)、公積金支持等刺激購(gòu)房需求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在政策組合拳之下，自春節(jié)以來(lái)，惠州樓市月度成交實(shí)現(xiàn)4連漲，土拍市場(chǎng)也鳴鑼開(kāi)場(chǎng)。

　　2022上半年惠州樓市具體表現(xiàn)如何？后續(xù)市場(chǎng)怎么走？本文將通過(guò)上半年市場(chǎng)綜述，展望分析下半年惠州樓市，為購(gòu)房者提供置業(yè)參考。

　　政策利好不斷 拿地?zé)崆橹鸩交謴?fù)

　　上半年剛翻篇，惠州樓市的半年度數(shù)據(jù)已出爐。惠州世聯(lián)行最新發(fā)布的《惠州市2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2022年1-6月份，惠州樓市迎來(lái)8次利好，有效助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　記者注意到，今年上半年，惠州嚴(yán)格落實(shí)“因城施策”原則,從供應(yīng)端到需求端，出臺(tái)多項(xiàng)政策，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求。包括出臺(tái)“惠六條”、落實(shí)差別化住房信貸政策等。

　　在一系列利好政策的加持下，土拍市場(chǎng)佳音頻傳。據(jù)惠州世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，1-6月份，惠州市經(jīng)營(yíng)性土地（全類(lèi)型）成交量共計(jì)491萬(wàn)㎡，總成交金額83億元。在各類(lèi)型土地成交中，住宅用地平均地面價(jià)達(dá)11737元/㎡，同比上升1%。5月30日第一批集中供地出爐，連掛5宗靚地，7月4日全部成功出讓。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，上半年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)逐漸回升趨勢(shì)，一定程度上有助于提高開(kāi)發(fā)商的拿地積極性。隨著時(shí)間推移，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆闀?huì)逐步恢復(fù)。

　　成交觸底回穩(wěn) 月度成交數(shù)據(jù)4連漲

　　土拍市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，成交也迎來(lái)穩(wěn)步回升。2022年1-6月，惠州一手商品房成交面積累計(jì)325萬(wàn)㎡，成交金額為418億元，整體仍處低位。但從月度成交表現(xiàn)來(lái)看，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲。據(jù)該平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月一手商品房交易規(guī)模分別為：6879套（54.87萬(wàn)㎡）、3511套（28.57萬(wàn)㎡）、4786套（46.71萬(wàn)㎡）、6149套（46.03萬(wàn)㎡）、7949套（70.83萬(wàn)㎡）、11065套（101.72萬(wàn)㎡），自春節(jié)后以來(lái)，市場(chǎng)處在上升勢(shì)頭。

　　（注：商品房包括住宅、商鋪、寫(xiě)字樓和其他。）

　　在市場(chǎng)觸底反彈回升勢(shì)頭逐漸明朗的背景下，不少購(gòu)房客戶(hù)也放棄觀望，加快入市步伐。

　　“剛簽了購(gòu)房合同，結(jié)束一年多的看房史。”6月28日，租住在東平市場(chǎng)附近的李華（化名），在金山新城某項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽下名字，成為有房一族。李華表示，自己和家人從去年初就開(kāi)始看房。“如果按照去年初，這套房子我們是買(mǎi)不起的，現(xiàn)在價(jià)格很實(shí)惠，利率也很低，等于現(xiàn)在能用同樣的價(jià)格，買(mǎi)超預(yù)期的房子，就趕緊下手了。”

　　“4月30日，惠州出臺(tái)‘惠六條’，對(duì)提振市場(chǎng)信心起到了重要作用。二季度隨著限購(gòu)限售政策的優(yōu)化、信貸政策的放寬，成交環(huán)比緩慢回升。”惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒認(rèn)為，在多重利好疊加之下，此前被擠壓的剛需、改善型購(gòu)房需求正在逐步得到釋放，助力市場(chǎng)走出低谷。

　　李建鋒直言，受市場(chǎng)信心不足以及疫情反復(fù)的影響，惠州樓市在今年開(kāi)年以來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里都持續(xù)處于低迷的狀態(tài)，但考量到疫情得以階段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應(yīng)，惠州整體供求仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇。

　　不過(guò)，從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，區(qū)域分化情況依舊明顯，以本地客為主的惠城區(qū)、博羅縣等縣區(qū)成交優(yōu)勢(shì)較為明顯。上半年，惠城區(qū)成交面積及金額均為惠州全市首位，從成交面積來(lái)看，僅惠城區(qū)、博羅縣突破50萬(wàn)㎡。“區(qū)域樓市穩(wěn)定是由每個(gè)板塊的區(qū)域特征和購(gòu)買(mǎi)人群決定的。惠城的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)比例中，惠州本地人群占比穩(wěn)定且比例高，他們買(mǎi)房更多是為了解決居住或想通過(guò)置換去改善生活。而這類(lèi)需求受市場(chǎng)情緒的影響比較弱。”惠州地產(chǎn)行業(yè)資深媒體人陳玉稱(chēng)，在樓市逆周期中，以本地客為主的區(qū)域優(yōu)勢(shì)更為明顯。

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　　回暖是趨勢(shì) 業(yè)內(nèi)看好惠州潛力

　　從上半年的樓市年報(bào)數(shù)據(jù)可以看到，在穩(wěn)樓市主基調(diào)之下，惠州以政策組合拳為樓市注入信心，一手商品房成交連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲，市場(chǎng)整體供求出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。

　　展望后市，李建鋒表示，考量到疫情得以階段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應(yīng)，惠州整體市場(chǎng)供求仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇。由于惠州去年下半年市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”，目前整體成交規(guī)模較小，預(yù)計(jì)2022年下半年惠州成交有望逐步走出低谷，呈現(xiàn)邊際復(fù)蘇，成交單月同比和累計(jì)同比降幅預(yù)期都將持續(xù)收窄。

　　“預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模有所回落，估計(jì)會(huì)回落到6萬(wàn)套左右。”李建鋒對(duì)2022年全年成交規(guī)模做了預(yù)判，并表示下半年惠州市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“啞鈴狀”的分化狀態(tài)，即在目前狀態(tài)下，市場(chǎng)上好的、貴的產(chǎn)品，以及價(jià)格相對(duì)比較便宜的產(chǎn)品都會(huì)有比較好的銷(xiāo)售表現(xiàn)，而中端產(chǎn)品價(jià)值不突出較為難賣(mài)。

　　關(guān)于為何市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“啞鈴狀”分化，李建鋒解釋道：“首先是因?yàn)橹卸丝蛻?hù)在前幾輪樓市促銷(xiāo)出來(lái)之時(shí)已被消化了大部分。同時(shí)，需要通過(guò)‘買(mǎi)一換一’的改善需求中端客戶(hù)不少被套在二手房市場(chǎng)里，形成了目前市場(chǎng)上中端換房客戶(hù)需求減少的局面。而近兩年市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大部分是中端產(chǎn)品，可以說(shuō)供應(yīng)處于高位。兩方面因素造成了部分中端產(chǎn)品的銷(xiāo)售會(huì)受到影響。”李建鋒坦言，在樓市下跌周期里，最好的資產(chǎn)也會(huì)被壓到最低價(jià)，一些“嗅覺(jué)”靈敏的高端置業(yè)者便會(huì)在目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)中搶購(gòu)高端住宅產(chǎn)品。而價(jià)格便宜性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，則有剛需客戶(hù)支撐。“剛需客戶(hù)主要是想有一個(gè)超高性?xún)r(jià)比的家，市場(chǎng)上的低價(jià)產(chǎn)品正契合他們所需，所以這類(lèi)產(chǎn)品也是熱銷(xiāo)的。”

　　對(duì)于惠州樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，李建鋒也表示期待。他認(rèn)為，隨著深大城際、深惠城際、地鐵東延惠州等軌道交通的推進(jìn)，深惠間的交通關(guān)節(jié)將進(jìn)一步打通，深圳購(gòu)房需求將更加外溢至惠州。長(zhǎng)期而言，惠州城市發(fā)展?jié)摿薮螅瑯鞘谢久嫦蚝茫孔邮怯写罅啃枨蟮摹?/p>

　　聚焦到城市發(fā)展，記者注意到，隨著城市深度融深融灣，惠州正在加速建設(shè)更加幸福國(guó)內(nèi)一流城市。依托城市規(guī)劃發(fā)展，軌道交通網(wǎng)持續(xù)完善，城市“骨架”格局迅速打開(kāi)。中科院兩大科學(xué)裝置、新材料產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)平臺(tái)落地有序推進(jìn)，金山新城、高鐵北站新城等城市新城組團(tuán)正加速建設(shè)，不斷引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　城市基本面持續(xù)向好，將有效助力樓市發(fā)展。世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁表示，從惠州一手商品房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份較5月份成交套數(shù)上漲近50%，寒冬中火光初現(xiàn)，筑底企穩(wěn)跡象已然呈現(xiàn)。他認(rèn)為，惠州發(fā)展持續(xù)向好，改善需求穩(wěn)步提升，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的提升空間。“惠州融深融灣，城市持續(xù)發(fā)展，未來(lái)值得期待。”

　　惠報(bào)全媒體記者伍磊 鄔玉婷

　　上半年樓市大事記

　　●2022年1月20日，央行首次下調(diào)5年期LPR至4.6%。

　　●2022年2月11日，惠州下調(diào)房貸利率，首套最低5.2%，二套最低5.35%。

　　●2022年3月25日，惠州再次下調(diào)房貸利率，首套最低5.0%，二套最低5.25%。

　　●2022年4月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　●2022年4月30日，惠州發(fā)布“惠六條”取消惠灣限購(gòu)，合理確定最低首付比例。

　　●2022年5月20日，央行再次下調(diào)5年起LPR至4.45%。

　　●2022年5月20日，惠州發(fā)布關(guān)于提取住房公積金支付購(gòu)房首付款有關(guān)事項(xiàng)的通知。

　　●2022年5月26日，惠州進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，首套最低4.25%，二套5.05%。