LPR再度下調，房貸成本降低，有望促進住房需求釋放。記者周楠  攝

　　時隔3個月，LPR再度傳來調降消息。8月22日，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。今年以來，1年期LPR和5年期LPR累計分別下降15個基點和35個基點。此次調降后，惠州房貸利率最低有望降至4.10%。

　　5年期以上LPR年內第三次下調

　　實際上，本次降息動作外界已有所預料。15日，人民銀行發布公告稱，開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對8月16日MLF到期的續做）和20億元公開市場逆回購操作。MLF和7天逆回購中標利率分別為2.75%、2.00%，均較前值下降10個基點，打破自今年1月以來維持同一水平的“慣性”。

　　本次中標利率的下調讓不少人覺得“突然”，力度也超出市場預期。專家表示，當前流動性合理充裕，但實體經濟融資需求仍弱，最新MLF“量縮價降”，體現了貨幣政策穩貨幣、寬信用，降低資金成本、支持實體經濟的意圖。

　　一石激起千層浪。當日，消息一發布，就登上微博熱搜，不少網友紛紛期許房貸下調。對此，業內當時普遍認為，不排除本月1年期和5年期以上LPR同步下調的可能。

　　果然，降息如期而至！中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：一年期貸款市場報價利率（LPR）從3.70%下調至3.65%，將五年期貸款市場報價利率（LPR）從4.45%下調至4.3%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

　　記者根據央行披露的數據梳理發現，2022年以來，5年期以上LPR已經下調3次，累計下調35個基點。具體看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下調至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下調至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下調至4.3%。

　　多位分析人士認為，相較于1年期LPR，5年期以上LPR出現15個基點的大幅下降，有些略超預期，而此番下調對房地產市場更為利好。“不得不說，5年期以上LPR調降15個基點，幅度之大略超出預期。”中原地產首席分析師張大偉認為，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業的融資成本，改善其加杠桿的意愿。

　　首套房貸款利率或將低至4.1%

　　“年內累計調降了35個基點，自2022年11月開始，我每月能少還400余元房貸。”最新一期LPR（貸款市場報價利率）出爐后，房貸用戶小陳欣喜地說道。

　　5月15日，人民銀行、銀保監會發布了關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，明確對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照5月20日的貸款市場報價利率（LPR），首套住房商業性個人住房貸款利率下限幅度可至4.25%。

　　記者了解到，8月22日前，惠州多家主流銀行房貸利率執行首套利率最低4.25%，此次LPR下降15個基點，意味著首套房利率最低將調至4.10%，已低于2009年房貸利率打七折后的4.156%（5.94%*0.7）。

　　以貸款100萬元，等額本息30年還款為例，若以4.45%的貸款利率計算，每月需還5037.19元，總利息支出約81.34萬元；以4.3%的貸款利率計算，每月需還4948.71元，減少約88元，總利息支出約78.15萬元，減少約3.19萬元。

　　毫無疑問，此次利率下調對于新剛需購房者來說，是一個極大的利好。這個購房利率已經是在歷史最低的基礎上，再創新低。業內人士認為，房貸成本降低一方面促進住房需求釋放，另一方面助于提高居民消費意愿。

　　提前還房貸需先算好經濟賬

　　此次5年期LPR利率下調有助于降低房貸壓力，但對于存量房貸而言影響較小。由于2021年房貸額度緊張，導致部分購房者只能接受加點多的貸款，從長期來看，這是比較吃虧的，因為即便是后續房貸進一步調整，下調的只是基準利率（LPR），但加點部分卻無法調整，因此享受到的優惠有限。房貸利率驟降，讓已經辦理貸款、正在還貸的購房者很“扎心”，有不少已購房市民吐槽，自己早一年買房，月供多出1000多元。

　　理財專家建議，對存量房貸而言，如果加點較高，在資金充裕的情況下，可考慮提前還款。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，為了降低月供、提振樓市預期，5年期LPR預計還會下降，房貸利率也會下降。“個人建議，如果手上有多余的錢，且找不到更好的收益，未來沒有大筆支出，收入也比較穩定，提前還貸也不影響生活質量。那么，還清房貸未嘗不可。”

　　提前還房貸，本質上是為了減輕自己的經濟負擔，一次性還清所有房貸屬于最省錢的方式。然而，在實際操作中，對于普通的工薪階層來說，一次性還清壓力比較大。所以，大部分人會選擇部分提前還款。

　　部分提前還款有兩種，其一是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節省較多的利息；其二是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這兩種情況相比，第一種情況更加省錢。

　　此外，有幾種情況提前還款并不劃算：第一種情況，采用等額本息還款方式，還款時間已經到中期后，此時，已還的月供中，包含的利息居多，剩下的貸款總額本金較多，即使提前還貸，節省的利息并不多，所以并不劃算。第二種情況，采用等額本金還款方式，由于月供遞減，前期的還款額度大，當還款時間已經過1/3時，意味著利息還掉過半，后面剩下的本金較少，利息也少，提前還款意義不大。第三，購買住房不久，在簽訂貸款合同時，很多銀行都規定了提前還貸的期限，如果在規定期限前（一般是1-2年）還款，需要按照合同約定向銀行繳納違約金。

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　　不同人群算不同賬

　　存量房貸

　　對于使用LPR利率正在還房貸的人而言，若簽的是浮動利率，那么降息=月供要變少。對于存量房貸來說，什么時候可以享受到最新優惠呢？在LPR重定價日。據悉，LPR重定價日一般為貸款發放日的對應日或每年的1月1日，具體可詳詢貸款銀行。

　　若是在每年的1月1日調整，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，按去年普遍5.9%的房貸利率計算，月供為5931.37元；疊加今年LPR三次下調，明年可享受5.55%的房貸利率，月供為5709.3元，每月房貸還款減少約222元，1年下來可節省開支約2600元。

　　不過對于當時放棄轉為LPR，而是選擇了固定利率，房貸利率就和LPR調整無關，房貸不會發生變化。

　　新房貸

　　對于正準備買房的人而言，可以根據銀行政策馬上享受到降息的利好。新的貸款利率由最近一個月相應期限的LPR利率+基點重新計算確定。今年惠州樓市房貸利率一降再降，尤其是近幾個月，都是貼著“最低利率”走。此次政策一出，首套房利率下限有望降至4.1%。

　　根據測算，如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，4.1%的利率月供為4831.98元。相較于5.9%的利率，每月少還1099.39元。

　　記者劉乙端