作為樓市穩健與否的重要評判標準之一，二手房市場的變化歷來廣受關注。2023年上半年，在房貸利率下調、帶押過戶全面推行等多個正向政策激勵下，全國二手房市場整體呈現緩慢復蘇態勢。但細分下來，第二季度購房需求收縮，二手房掛牌量持續上漲，成交量卻走低，不少人對于二手房市場的預期也逐漸發生變化。

　　具體到惠州，限售政策“3改1”調整在促進二手房市場活躍的同時，也加速了不少業主的出售計劃，二手房掛牌量明顯上漲。據貝殼官網數據顯示，截至2023年8月2日，惠州二手房掛牌量高達75684套。在此情況下，關于“惠州業主大量拋售二手房”的傳言甚囂塵上，一時吸引眾多眼球。實際情況到底如何？我們深入市場一線，一探惠州二手樓市的真實現狀。

　　數據同比翻番 上半年成交15844套

　　上半年，惠州二手房市場交出了一張亮眼的成績單。據惠州中原戰略研究中心統計，2023上半年惠州二手房累計成交15844套，同比上升111.48%；成交面積180.26萬㎡，同比上升108.93%。

　　惠州中原戰略研究中心分析，一方面，上半年樓市支持政策不斷，銀行房貸利率下調，“帶押過戶”政策執行，疊加2月中旬惠州限售政策“3改1”落地，有效提升了次新房的流通速度；另一方面，前期積壓的住房需求進一步釋放，對比去年同期，二手房的過戶量、過戶面積同比增幅均超過100%。但因短期內大量次新房涌入市場，選擇性增多，議價空間變大，也使二手房價格出現了一定波動，如惠城區上半年二手房成交均價8410元/㎡，同比下降4.23%。

　　受惠州限售政策調整影響的不僅是成交量和成交均價，還有二手房源掛牌量。據貝殼官網數據顯示，新政出臺首日，惠州二手房源掛牌量便增至51259套，2月份新增掛牌房源量高達18512套，為近一年中月度新增掛牌量的峰值。

　　新政的出臺，使不少優質房源流向市場，進一步催化此前積壓的需求集中釋放。一季度，惠州二手房成交呈現出較為活躍的態勢，迎來“小陽春”。但進入二季度，過量的供給加上收縮的需求，使惠州二手房市場供求矛盾逐漸顯現，受市場環境和收入變化以及價格預期影響，購房者觀望情緒回歸，二手房市場出現成交周期拉長、交易活躍度下降等現象。

　　置業需求仍在 但成交周期拉長

　　當下的二手房市場，一邊是掛牌量仍然在增長，不少業主“愁賣”，部分愿意適度降價出售；一邊是買家觀望情緒濃厚，雖有需求但“不著急買”，成交周期變長。

　　“2022年底，惠州二手房掛牌總量還維持在3萬多套，現在掛牌量已經超過7萬套，整體翻了一倍。”惠州毅哥好房主理人李毅分析，掛牌量激增主要受多方面因素影響。首先是當下經濟復蘇不及預期，不少人收入減少，加上樓市進入調整期，對后市走勢信心不足，希望能夠降低負債，持有更多現金流；其次，過去幾年惠州樓市高位運行，吸引了大批投資客買進，惠州限售政策的調整，為其快速出售房源提供了準入條件；此外，目前全國多個自媒體博主傳遞了過多看空惠州樓市的信息，不少與真實情況不符的信息誤導了置業者，使置業者降價預期加重。

　　李毅表示，雖市場尚處于調整期，但置業需求仍然存在。“近幾個月，我接待的客戶不少，主要為改善型需求，更關注金山湖、江北片區較為優質的二手房源。但大家買房越來越理性謹慎，大多數客戶處于持幣待購、深度觀望狀態。”

　　“6月大亞灣二手房成交量在1000套左右。”大亞灣世房通項目部經理謝小波透露，上半年，大亞灣的二手房成交量有下滑趨勢，但表現并不明顯，因片區內二手房和新房的價格差異較小，大部分客戶會同時關注，多方比較。他同時表示，目前在大亞灣購房的客戶群體主要是深圳客，也有不少本地客戶被低價吸引計劃入手，但成交周期較長。

　　業主不愿低價拋售 希望“抱團護盤”

　　在經濟增長承壓的大環境之下，二手房“低價拋售”正成為熱議話題。“現在賣房的業主，一部分是之前樓市好的時候作為投資入手的；一部分是基于置換需求。確實存在少數業主因為著急賣房選擇降價，但大多數業主并不愿意賤賣。”惠城區一家中介門店的經理認為，這也是當前掛牌房源多成交量卻不高的主要因素。“業主不愿意虧本出售，買家又想要用更少的錢買到更好的房源，就導致大家進入了僵持階段。”

　　惠州萬聚房產總經理孫鐿泓表示，目前惠州整體掛牌價格與實際成交價格差距不會太大。“現階段，二手房市場已經向買方傾斜，議價空間相對變大。但相較于大幅降價，更多急需用錢的業主寧愿選擇拿房子去抵押貸款，除非只能賣掉房子變現。”

　　走訪中，多位有賣房意向的業主也持有此種觀點。“我的房子年限不久，地段配套各方面都不錯，如果讓我用很低的價格出售，我寧愿不賣。”隨著孩子漸漸長大，兩室一廳的小戶型對于夏先生一家來說有些擁擠，但另購一套大戶型又著實資金緊張，跟老婆商量后便決定采取“賣一買一”的置換方式。2022年底，夏先生聯系了中介。“當時中介建議我降低價格，這樣才能更快出售，但我和老婆都不同意，想著賣不掉就先找親戚朋友幫忙湊下新房首付。可能也是我們趕上了好時機，年后房子賣出去了，價格也符合雙方預期。”如今，夏先生一家已順利完成置換。

　　同樣不愿意低價拋售的還有薛女士，她在惠東濱海有一套海景房，因為進入二胎備孕期，手頭工作暫停收入減少，便考慮賣掉作為孩子的備用金。“我是2016年買的，當時價格不算低，今年看到很多人說那邊價格降得厲害，我也和小區的其他業主有討論，大部分業主都不能接受以過低的價格賣房。”在業主群內，薛女士經常看到有業主呼吁不要低價拋售，希望所有業主“抱團護盤”。

　　記者伍磊