制圖 郭亮平

　　4月11日，《惠州日報》深度報道《小區成立業委會，為何那么難？》刊登后引起強烈反響，不少市民向記者反映，“小區業委會成立難，想要良序運轉更難！”

　　記者走訪發現，部分小區千辛萬苦成立了業委會，不僅沒能順利解決管理老問題，反而在運轉過程中引起了一些新矛盾。

　　小區管理得好不好，業委會這個“當家人”很重要。當前，惠州小區業委會運轉痛點有哪些？業委會如何才能做好小區“當家人”？記者再次進行了深入調查。

　　走訪

　　業委會成立后小區依然矛盾多多

　　近日，惠城區河南岸街道班樟湖社區居委會在轄區南陽苑小區發出的一則公示，引起業主關注。

　　根據公示，南陽苑小區于4月8~15日召開業主大會，以電子投票的形式對相關事項進行了表決：一是終止現有物業服務管理人對小區的管理；二是授權居民委員會代行使業主委員會職責，根據小區情況選聘正式的物業公司對小區進行物業管理。表決結果顯示，小區總戶數280戶，參與投票的業主戶數為193戶，占比為68.93%，其中90.67%的業主同意這兩個議題。

　　據了解，南陽苑小區建成于20世紀90年代，共有A、B、C、D四棟。因不滿原物業的管理，小區于2016年10月成立業委會，任期3年。2018年6月，業委會聘請了新的物業公司，約定服務期5年。2019年8月，業委會認為物業公司沒有完全按照合同約定的條款履行服務，通過業主大會投票表決解聘（終止）物業公司，并授權業委會組建小區物業管理服務團隊。物業公司不服，向法院提起訴訟。官司打了近兩年，2021年7月，物業公司撤場，物業管理服務團隊開始對小區提供管理服務。

　　但是，社區居委會、部分業主、物業管理服務團隊三方在小區管理方面多次發生糾紛，目前還沒完全解決。比如，小區A棟管理處認為，A棟70戶為集資房，是獨立管理的，不歸屬于小區業委會管理，且業委會占用小區公共用地作停車管理收取費用，而A棟沒有得到收益，并叫A棟業主不要參與小區B、C、D棟舉行的業委會換屆選舉。

　　據記者了解，小區業委會換屆工作小組曾于2019年9月、2021年8月、2023年6月三次發起換屆選舉工作，但均沒有成功。

　　班樟湖社區居委會認為，南陽苑小區前業委會任期已于2019年年底到期，業委會任期屆滿，不得繼續履行職責。在重新獲得業主授權前，小區第一屆業委會主任、物業服務管理人葉先生沒有權利繼續行使業委會權力。居委會于2023年11月接到20%以上業主聯合簽名投訴葉先生財務管理賬目不清，開支不合理。居委會多次要求葉先生提供賬本等財務資料，將業委會印章等交到居委會暫管，但其拒不執行。對此，葉先生表示，可以將印章和資料等交給依法依規選舉產生的下一屆業委會，但不會交給社區居委會。

　　今年3月21日，班樟湖社區居委會發出公告，稱收到南陽苑小區20%以上業主聯合簽名，申請召開業主大會。隨后，社區居委會組織召開了南陽苑小區2024年首次業主大會，并公示了大會投票表決結果。

　　但是，部分業主對此次業主大會表決的事項提出了質疑，“當時讓我們簽名開業主大會的時候說的是小區改造的事，并不是表決的那兩個事項?！币晃粯I主說。

　　針對當前各方的糾紛，南陽苑小區業主黃先生認為，各方不應該互相對立，而是要同心協力推動小區依法依規成立新一屆業委會，由新的業委會執行業主大會決定的事項，并接受業主的監督，推動小區管理問題得到解決。

　　痛點

　　業委會履職不盡責，未能充分發揮作用

　　提升小區管理水平，成立業委會只是起點，如何實現良序運轉才是關鍵。

　　記者在采訪中了解到，不少小區業委會成立不易，運轉也難。其中業主反映比較多的是業委會履職不盡責，未能充分發揮作用，沒有切實維護業主利益。

　　“本以為有了業委會，小區各方面的管理都能好些，但實際上業委會并沒有很好發揮作用。”市區一小區業主李先生說，其所在小區車位比較緊張，地下車庫和小區的人行道上經常出現車輛亂停亂放的情況，影響業主出行，業主多次要求業委會和物業加強管理，但幾年過去了，這種狀況仍未見明顯改善。

　　“一般是小區管理需要解決問題，才會成立業委會。”惠城區住房和城鄉建設局住房保障和物業管理股相關負責人說，有的小區成立業委會后，確實解決了一些問題，但仍有一些業主關心的問題并沒有解決，存在業委會履職不到位甚至是不作為的情況。

　　此外，業委會履職到位與否，與業委會成員是否具有公心、齊心也密切相關。

　　不少業委會成立之后第一件事就是更換物業，也正是因為業委會擁有招標選聘、續聘及解聘物業公司的權力，個別業委會為了私利，往往會選擇能夠給予他們好處的物業公司進場，而非真正符合小區實際的物業公司。

　　某家物業公司主管告訴記者，該物業公司之所以能進入現在的小區服務，首先就是對小區公共收益分成達成了協議?！斑@也無可厚非，畢竟是為了集體利益。但業主委員會7名成員都提出要減免物業管理費和停車費，甚至有的業委會成員外出旅游，都來找物業報銷?！痹撝鞴芴寡裕瑯I委會成員收了物業的好處，對物業的監督多少是有些“放水”的，而物業給予業委會成員的好處，“最終還是羊毛出在羊身上”。

　　另外，業委會成員的數量也很重要，“既不能太少、也不能太多，一定要符合實際?！被莩菂^江北街道辦相關負責人說，人數太少，就很容易形成業委會獨斷專行，不利于財務、管理制度的落實；人數太多，則很難在內部形成統一的意見，“在業委會成員數量方面，鎮街一般都會綜合考慮小區的業主數量和樓棟分布?！?/p>

　　管理制度不規范，業委會運轉不順

　　位于惠城區水口街道的合生上觀國際小區，是惠州首個實施酬金制物業服務機制的小區。2019年末，該小區業委會利用小區公共收益結余資金給業主派發福利，一度受到其他小區業主的羨慕。

　　但從2021年開始，該小區關于業委會的各類投訴便在本地論壇和政府網絡問政平臺出現。多個業主投訴小區業委會成立以來賬目不清，小區的停車費和電梯廣告費等公共收益進了業委會成員的私人賬戶，業委會擅自租賃屬于業主共有的架空層進行經營等，導致小區糾紛不斷，引發社會關注，相關部門介入處理。2023年8月，在小區業委會未能成功換屆的情況下，水口街道辦發布公告，由上觀國際小區所在的社區居民委員會代行原小區業委會工作職責。

　　“現行政策法規大多把業委會定位為公益性自治組織，業委會成員一般不拿工資，但是他們處理的事情跟業主切身利益息息相關。”市住房和城鄉建設局物業管理科有關負責人說，這種情況下，個別業委會成員容易出現找補心態，轉而尋求制度外的利益和心理補償，要么選擇退出或不作為，要么想方設法從中獲利，“如果管理制度不規范，就給了他們鉆空子的機會?！?/p>

　　記者了解到，有一些小區業委會在管理決策方面謀劃、溝通不足，導致小區閑置公共資源白白浪費，也因此被業主質疑不作為。

　　江北街道辦相關負責人認為，業委會內部成員需要建立有效的溝通機制和決策流程，以避免決策失誤和效率低下。同時，業委會要有效收集業主的意見和需求，并將這些意見和需求轉化為具體的管理行動，才能讓業委會良序運轉。

　　監管不到位，業委會易濫用職權

　　小區成立業委會，往往是為了應對小區物業管理危機。而在危機中選舉產生的業委會，在具體運轉中也難免出現“不受監管”的現象。

　　惠城區橋東街道一小區業主向記者反映，有業主比對了業委會兩年公開的賬目，發現賬目對不上，要求查賬時，業委會卻拒絕了業主的要求。個別業委會成員面對業主提出的質疑，不僅沒有進行友好溝通，反而采取報警、訴訟等方式應對，讓業主感到寒心，“雖說業主可以監督業委會，但真正操作起來還是有難度的。”

　　不僅業主覺得監督難，相關部門也表示缺乏監管抓手。去年4月1日起施行的《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》明確，市住房和城鄉建設主管部門負責對本市業主大會和業主委員會日常活動進行監督和指導。記者從市住房和城鄉建設局物業管理科了解到，業委會是業主在物業管理區域內的自治組織，相關法規沒有賦予有關部門制約業委會的實質辦法，政府層面對其相關工作更多指向“指導和協助”。

　　“盡管有關業委會成立和運作的法律法規已經出臺，但在實際執行過程中可能存在監管不嚴、執法力度不夠等問題?！苯苯值擂k相關負責人說，如果業委會內部缺乏有效的監督機制和外部的監管措施，就容易出現權力濫用、管理混亂等問題，影響業委會的良序運作。

　　市物業管理協會會長徐英認為，業委會監督物業，但如果業主和相關部門不能有效監督業委會，就會出現個別業委會成員濫用職權的情況，損害物業和業主的權益，使得業委會成為不受監督的“監督者”。

　　破題

　　把好“選人關”，提升業委會履職能力

　　不少業內人士認為，確保業委會良序運轉，關鍵在于一開始就“選好人”“選對人”，從源頭上避免因選人不當而造成的一系列后續問題。

　　“如果把小區比作一個家，業委會就是‘當家人’，業主們都是兄弟姐妹，物業就是管家?！笔袇^金世界花園小區業委會主任鄧力認為，當家人要有公益心和包容心，兄弟姐妹們團結齊心，管家盡職盡責，才能共同把這個家經營好。

　　“除了要有公心，業委會成員還要敢擔當、善作為。”鄧力說，小區業委會要在政府指導下依法依規積極作為，要善于抓住主要矛盾，解決居民關注的難點問題?！拔覀兊谝粚脴I委會成立之后，就在政府的指導下，積極推動并解決了困擾業主多年的房產證辦證難題，贏得業主的信任，再開展各項工作，也容易獲得支持?！?/p>

　　“部分業委會成員的水平參差不齊，知識結構也各有不同，需要加強相關培訓，尤其是法律法規方面，只有成員懂法守法，業委會才能實現良好運轉?！笔袇^江北天澤名居小區業委會主任林少鋒建議，相關政府部門依法加強引導，定期組織全市各業委會進行法律法規培訓，提高業委會依法履職水平。

　　“業委會成員往往有3~5年的任期，業委會成員的素質和能力直接影響業委會的工作效果，影響整個小區幾百戶甚至幾千戶居民的和諧幸福。”江北街道辦相關負責人認為，業委會成員應不斷加強自身學習，提高法規意識、業務水平和管理能力，有條件的業委會可以邀請專業人士做法律顧問。“我們也計劃在上級指導下積極探索，尤其是針對業主委員會成員普遍面臨的法規意識缺乏進行專門的培訓指導、運用業委會候選人競選演講、業委會當選后舉行業主見面會等形式選優配強業主委員會隊伍。”

　　立好“鐵規矩”，確保業委會工作規范化透明化

　　業委會作為全體業主實施物業管理的常設機構，其自身管理是否規范到位，對小區管理活動起著關鍵性作用。江北街道辦相關負責人認為，業委會成立后，應建立健全各項管理制度，如財務管理制度、會議制度、信息公開制度等，確保業委會工作的規范化和透明化。

　　“業委會不一定能做到讓所有業主都滿意，但要獲得大部分業主的認可，面對質疑，要用事實說話。”市區御景花園小區業委會主任高院安認為，業委會不僅要依法依規辦事，還要做到公開、公正、透明，及時回應業主的需求和質疑。

　　小區業主對于業委會成員該不該拿補貼，也各有看法，部分小區業委會則根據實際情況作出了探索。

　　市區方直瓏湖灣小區第二屆業委會主任鄒建生介紹，他們總結借鑒了全國各地經驗，將公共收入按一定比例用于業委會日常辦公保障，強化業委會成員到崗的約束力和責任感，確保每天上午、下午兩班，并在辦公室門口公告欄公布了全體委員的聯系電話，讓業主能隨時找到人，及時解決遇到的困難和問題。

　　江北街道辦相關負責人認為，對于業委會成員該不該拿補貼、該拿多少補貼，業委會工作經費從哪里列支等事項，建議要綜合考慮小區公共收益和管理現狀，并由業主大會在管理規約或者業主大會議事規則中進行約定，“業主大會定好規矩，業委會按規則執行，才能避免爭議?！?/p>

　　打好“組合拳”，對業委會有效監管

　　雖然相關法律法規賦予了業主監督業委會的權利，但并非所有的業主具備監督所需的專業能力。如業委會公開的一些信息，尤其是財務方面的，涉及專業知識，有些業主表示看不懂，無法進行監督。

　　記者了解到，當前大多數業委會的財務難以真正透明公開，很多業委會負責人都以支出審計費用需要經過業主大會表決等理由刻意回避財務監督。江北街道辦相關負責人認為，為確保業委會工作的公正性和透明度，應建立有效的監督機制，或引入社會力量參與監督業委會，如果業委會能聘請第三方審計機構對業委會財務進行審計，并做好公示，就能避免因信息不透明誘發種種問題?！敖酉聛?，江北街道將積極探索在首次業主大會的議事規則中就明確具體審計頻次和費用快速列支要求，每年度例行的賬目公開，接受全體業主監督。”

　　市住房和城鄉建設局物業管理科相關負責人建議，要充分發揮業主大會的作用，促進民主、科學決策，讓業主更好行使對業主委員會及物業服務企業的監督權利。同時，鼓勵采用電子投票表決業主大會會議的表決事項，確保投票真實，也有利于提升業主投票的便利性，保護業主個人隱私。

　　針對業主監督業委會在實操層面的難題，徐英建議，可以參考廣州、珠海設立業主監事會做法，履行業主大會賦予的職責，代表全體業主監督業委會的工作。

　　曾擔任所在小區業委會成員的林先生認為，政府部門應健全業委會指導監管體系，如建立業委會述職報告制度，加大業委會監督考評力度、對業委會重大問題的討論介入引導等，全面落實對業委會的指導監督管理?！疤貏e是要落實違規罷免程序，一旦認定業委會成員有違反相關法律法規和管理規約、危害業主共同利益的行為，相關部門和業主大會可啟動罷免程序，及時終止業委會成員資格?！?/p>

　　記者在采訪中了解到，部分小區存在業委會成員與物業、開發商等利益主體捆綁的現象。對此，業內人士建議，業委會要擺正和處理好與物業的關系。

　　“業委會既要監督物業，也要和物業搭檔工作，共同管理好小區、服務好業主。”高院安說，每周日下午，小區當值的業委會成員都會聯合物業工作人員在小區進行巡查，對發現的問題提出整改意見，由物業在規定時間內落實整改。

　　“物業公司要找準‘業主管家’的定位，讓權力回歸業主，尊重小區業主，接受業委會監督。”進駐市區江北新苑小區的惠州市德正物業管理有限公司負責人鄭國昌認為，物業公司提供的管理服務，應該是物的管理、人的服務，“如果顛倒過來，做成了人的管理、物的服務，必然會和業主產生矛盾和沖突。”

　　◎記者手記

　　業委會要解決問題 贏得業主信任贊賞

　　很多小區由于出現了難以調和的內部矛盾，所以才成立了業委會，可以說，業委會帶著使命和希望而誕生。

　　一些小區業委會不負眾望，成功解決困擾多年的問題，備受業主稱道。但也有不少業委會浪得虛名，成立不久便背負了越來越多的“罵名”。

　　那些失望的業主表示：業委會要么不作為，要么亂作為，導致大家意見越來越大，矛盾越積越多。更有甚者，業委會成員利用職務之便謀取私利，“本以為找到了‘救世主’，卻發現是來‘薅羊毛’的”。

　　業委會的一些“丑聞”，也給未成立業委會的小區業主潑了一瓢冷水，擔心自家小區選出的業委會淪為少數人把控的工具，不支持成立業委會投票工作成為常見“姿態”。

　　帶著希望和使命而誕生的業委會，既然成立，就要把解決問題、努力維護業主合法權益當作基本工作任務，用實際行動回應業主關切。任何業委會成員都不應把業委會當成“權力機構”、把業委會搞成“小圈子”，而應根據現實情況努力“破局”，以良好工作成效贏得業主信賴。

　　管理部門也要繼續加強監督指導，及時制止業委會不作為、亂作為等亂象，聯手打擊侵害業主合法權益的違規違法行為。當然，業主也要積極配合業委會的工作，沒必要動輒把“投訴”掛嘴上，避免以“拆臺”心態打交道，避免雙方形成敵對關系。

　　總而言之，業委會不是營利單位，不是權力機構，而是服務組織。既然成立了，就要奔著問題而去，以實實在在的作為贏得業主信賴和贊賞。

記者香金群 戴建 駱國紅 周智聰 陳春惠 馬海菊 凌?？?/span>