HFGS-2021-2
惠州市人民政府辦公室關于印發惠州市商品房預售資金監督管理辦法的通知
惠府辦〔2021〕1號
各縣、區人民政府，市政府各工作部門：
《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》業經十二屆155次市政府常務會議通過，現印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。
惠州市人民政府辦公室
2021年3月26日
惠州市商品房預售資金監督管理辦法
第一條 為了促進房地產市場平穩健康發展，加強商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金專款專用，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內取得預售許可的商品房項目（以下簡稱監管項目），其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本辦法。
第三條 商品房預售資金的監督管理遵循政府監管、銀行配合、多方監督、專款專用的原則。
第四條 市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門或縣（區）政府確定的房地產行政主管部門（以下簡稱監管部門）負責商品房預售資金的監督管理工作。
簽訂商品房預售資金專用賬戶監管協議的銀行（以下簡稱監管銀行）應當按照有關法律、法規、規章和本辦法的規定及監管協議約定協同做好商品房預售資金的監管工作。
第五條 本辦法所稱商品房預售資金是指房地產開發企業將其開發建設的商品房預售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。
第六條 商品房預售資金專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）應當與商品房預售項目相對應，項目規模較大、分期開發的，每期可分別設立專用賬戶。原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產開發企業有多個商品房預售項目的，應當分別設立監管賬戶。
項目預售過程中，除轉讓預售的商品房項目并按《廣東省商品房預售管理條例》規定變更商品房預售許可證信息的情形外，監管賬戶不得變更、注銷。
第七條 房地產開發企業預售商品房時，應當將監管賬戶的名稱、賬號、對應的銷售點終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。
第八條 購房人應當按照與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入監管賬戶。
房地產開發企業不得另設賬戶收存商品房預售資金。對于已收取的購房意向金、定金等款項，應當按照本辦法規定，將其轉為商品房價款存入監管賬戶。
第九條 監管賬戶內的款項在項目竣工之前，只能用于下列事項，不得挪作他用：
（一）監管項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款及法定稅費；
（二）監理、設計、檢測等工程建設費用。
第十條 商品房預售資金進入監管賬戶后，房地產開發企業按以下規定比例留存，其余部分可以根據本辦法第九條、第十二條、第十三條、第十四條的規定向監管部門申請使用：
（一）監管項目預售后至規劃驗收前，監管賬戶內的資金按項目銷售總金額的10%計算留存；
（二）監管項目規劃驗收后至竣工驗收備案前，監管賬戶內的資金按項目銷售總金額的8%計算留存；
（三）監管項目竣工驗收備案后至不動產首次登記前，監管賬戶內的資金按項目銷售總金額的5%計算留存；
（四）監管賬戶對應所有監管項目辦理了不動產首次登記的，房地產開發企業可以申請解除賬戶的監管。與房地產開發項目相關的法定稅費未完成清繳的，不得完全解除監管。
監管項目竣工驗收備案后至不動產首次登記前，若監管賬戶內留存的預售資金超過本辦法規定的留存額度的，超出部分房地產開發企業可申請支付預售前已支付的工程建設費用、法定稅費、監管項目占地范圍分攤的土地購置費用以及營銷費用，其中營銷費用不得超過項目銷售總金額的3%。
監管項目未售房屋辦理在建工程抵押，抵押貸款未存入監管賬戶的，抵押貸款額抵扣監管部門同意使用的預售資金。
第十一條 建立房地產開發企業違法違規行為部門間通報制度，監管部門應如實記錄房地產開發企業行為情況，對違法違規記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業，監管部門應當加強該開發企業及其關聯項目預售資金的收存與使用監管，落實稅費清繳責任。
房地產開發企業可以書面申請查詢本企業行為記錄情況。
第十二條 房地產開發企業應當根據預售項目建設方案和施工進度向監管部門申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，以及所需的稅費。
后續工程量及所需的資金包括該項目預售時現狀至各項工程竣工驗收所需要完成的工程量（包含土建工程、配電、消防、給排水、通風設備管道、電梯及安裝、道路、管網、照明、綠化、監控、通訊、網絡等）、所需購買的材料和設備等款項，以及因本項目而產生的其他工程建設費用。
用款計劃應按照預售后首次申請用款、主體結構封頂、安裝工程完成、規劃驗收、竣工驗收、竣工驗收備案六個節點確定監管項目用款額度。所需的稅費以房屋備案價格核算項目總銷售額，按國家規定的稅率計算。
第十三條 房地產開發企業申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，應當向監管部門提交下列材料：
（一）施工合同、監理合同、設備材料買賣合同等合同（如施工合同已經網簽，提供施工合同網簽編號）；
（二）工程造價預算書；
（三）經房地產開發企業、施工許可證上載明的施工單位及監理單位三方確認的施工進度計劃；
（四）未支付工程款、設備材料款清單及其用款計劃；
（五）施工許可證及扣稅協議復印件（驗原件）；
（六）監管部門要求提供的其他資料。
后續工程量及所需的資金、用款計劃由施工許可證載明的施工單位、監理單位蓋章確認。
后續工程量及所需的資金發生變化的，房地產開發企業應及時補充申報。
第十四條 房地產開發企業申請使用監管賬戶內資金的，應當向項目的監管部門提交下列材料：
（一）首次申請使用監管賬戶內資金的，提交施工單位、供貨商出具的房地產開發企業在預售前支付工程款、設備材料款的稅務發票復印件（驗原件）；
（二）提交《商品房預售資金監管賬戶資金撥付申請表》。房地產開發企業、施工許可證上載明的施工單位及監理單位應按要求在表格對應欄目填寫用款意見、施工進度并加蓋單位公章；
（三）用于支付工程款的，提供施工單位的用款申請，并且確認用款金額及施工單位賬戶。用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供供貨商的用款意見，并且確認用款金額及供貨商賬戶。用于支付監管項目法定稅費的，提供納稅申報表或稅務部門開具的稅票等繳稅憑證；提供納稅申報表的，應由稅務部門確認繳稅金額和賬戶；
（四）監管賬戶的銀行對賬單；
（五）首次用款后，每次申請用款時還應當提交上一次申請用款的劃款憑證；
（六）監管部門要求提供的其他資料。
第十五條 監管部門收到房地產開發企業用款申請后，應在5個工作日內完成審核，必要時進行現場查看。同意使用商品房預售資金的，出具《撥付預售資金通知書》，并設定有效期；不同意的，以書面形式說明理由。
第十六條 房地產開發企業與購房人解除商品房買賣協議，申請使用監管賬戶內資金用于退購房款的，應當向監管部門提交下列材料：
（一）商品房買賣雙方共同簽署的退房退款申請書；
（二）撤銷認購書或解除商品房買賣協議等材料；
（三）購房款進入監管賬戶的憑證；
（四）購房人銀行賬號；
（五）監管賬戶的銀行對賬單；
（六）監管部門要求提供的其他資料。
監管部門應在收到申請后5個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，參照第十五條規定的程序原路退回該部分房款。
第十七條 符合第十條第一款第四項的，監管部門應當按下列程序解除對監管賬戶的監管：
（一）房地產開發企業向監管部門提交《解除商品房預售資金監管賬戶監管呈批表》、監管賬戶對應所有監管項目的《竣工驗收備案表》及不動產首次登記文件；
（二）經審核，符合條件的，監管部門應在5個工作日內出具解除商品房預售款專用賬戶監管函件；
（三）房地產開發企業持解除商品房預售款專用賬戶監管函件到監管銀行辦理監管賬戶解除監管手續。
第十八條 房地產開發企業在申請商品房預售許可證前，應當在項目所在地商業銀行設立監管賬戶，并與監管部門、監管銀行三方簽訂《商品房預售資金專用賬戶監管協議》。監管銀行向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶信息》。
第十九條 監管部門應構建全市統一的商品房預售資金監管系統，逐步推行監管銀行按照“監管賬戶－預售項目記賬賬戶－預售單元記賬賬戶”建立三級預售監管資金核算賬戶。
第二十條 以按揭貸款方式購房的，按揭銀行應當根據《廣東省商品房預售管理條例》有關資金收存的規定，在貸款合同或抵押合同中約定將按揭款發放到本房屋對應的監管賬戶，并在按揭款發放后通知購房人和房地產開發企業。
監管銀行在按揭款發放后按《商品房預售資金專用賬戶監管協議》的約定向系統推送放款信息，發現商品房按揭款未進入監管賬戶的，監管銀行應協助監管部門進行追繳。
第二十一條 凡預售階段網簽商品房買賣合同的商品房，房地產開發企業應在合同簽訂后30日內向監管部門申請商品房預售資金查驗，確認資金已進入監管賬戶。首次查驗后，有分期付款的或增加首期款的，后續進賬時需在30日內再次申請查驗。
監管部門及監管銀行應當充分運用商品房預售資金監管系統，實現商品房預售資金的實時監管。
第二十二條 監管銀行應按監管協議的約定建立監管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預售資金監管系統推送監管賬戶的數據信息。
發生監管賬戶被查封、凍結、強制扣款等情況，監管銀行應當審查理由并依法提出意見，并按協議約定的時間和方式將相關函件復印件送達監管部門。
第二十三條 監管銀行必須嚴格按照監管部門核準的內容、數額、期限撥付監管賬戶內的資金，不得支付現金。
監管銀行未經監管部門核準，不得擅自劃扣監管賬戶資金。
第二十四條 預售項目施工許可證載明的監理單位、施工單位應配合房地產開發企業申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，根據其工作職責審核申報材料的真實性，并對審核意見負責。
第二十五條 監管部門應加強對監管項目預售資金使用的管理，充分利用商品房預售資金監管系統對資金實施實時監管，發現預售資金使用異常的，應當立即責令改正。
第二十六條 房地產開發企業違反本辦法第八條、第九條，有下列情形之一，由監管部門依據《廣東省商品房預售管理條例》責令限期改正，責令限期改正期間暫停辦理監管賬戶內的商品房預售資金的使用申請，降低或者注銷其房地產開發資質，并記錄企業行為信息。
（一）未按規定收存、使用商品房預售資金的；
（二）在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；
（三）應進入監管賬戶的商品房預售資金與實際進賬存在較大差異的；
（四）監管部門認定應當暫停辦理的其他情形。
有前款第一項情形的，可以依據《廣東省商品房預售管理條例》處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第二十七條 施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由建設行政主管部門將其違規行為記入企業行為記錄，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。
其他單位違反上述規定的，由監管部門移交相關主管部門依法予以查處。
第二十八條 監管銀行有下列行為的，監管部門按照監管協議要求監管銀行改正，并視情形按《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條規定移交惠州銀保監分局處理。逾期不整改的，監管部門可以根據《商品房預售資金專用賬戶監管協議》約定解除合同。
（一）未經監管部門同意，擅自撥付商品房預售資金的；
（二）未按規定時間辦理預售資金劃款，累計達三次的；
（三）不遵守《商品房預售資金專用賬戶監管協議》的；
（四）不執行本辦法其他規定的。
第二十九條 按揭銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》未將預售性質的按揭款收存的，由監管部門移交惠州銀保監分局處理。
第三十條 監管部門及監管銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。
第三十一條 本辦法自印發之日起施行，有效期5年。
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