1

建議修改 第十條【前期物業服務規定】住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘前期物業服務人，訂立前期物業服務合同前期物業服務人參與競標前提供近3年物業服務價格成本監審報告否則允許參與競標不以招投標形式選聘前期物業服務人的，應當符合法律法規的規定，經縣（區）住房和城鄉建設部門批準。                                              

2

建議修改 第十六條【物業費定價、調整、支付、審計】不同類型住宅的物業費，根據國家、省有關規定實行政府指導價或者市場調節價。對于新建樓盤小區物業費，應該在開發商與前期物業服務公司首次簽訂物業服務合同時，由當地價格主管部門對參與前期物業服務合同競標單位的服務價格進行成本監審，并執行3年的政府指導價格，到期后實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務人在物業服務合同中約定。

3

惠州草案的物業費的收費要求明顯更偏向物業企業，建議參照廣東條例和管理辦法予以修正，嚴格落實上位法的要求。

4

 建議： 一是給前期物業協議明確3-5年的時限，期滿后，物業公司需對業主進行滿意度調查并重新與業主協商簽訂物業協議； 如果沒有選聘合適的物業公司，參照政府購買服務的方式，允許續簽1-2年，在這期間可以對物業公司的服務質量進行再考核再監督再提升。

 二是業委會沒有成立之前，允許成立臨時業主代表小組，并賦予該小組一定的權力，由臨時業主代表小組對物業公司工作情況進行監督。物業公司如果履職不到位，可由臨時業主代表小組予以警告和處罰。

 三是建議政府部門加強履職，加大對物業行業的監管力度，保障廣大業主的合法權益。

5

建議在條例中增加對主管部門履職監管的辦理時限要求。

6

建議惠州市加快立法、實施、監督工作。

7

建議明確公攤費用范圍。

8

建議優化物業費定價機制：(1)細化成本核算標準；(2)建立"質價聯動"浮動機制；(3)強化違規處罰。

9

公共收益監管建議新增專章：建議(1)資金全流程監管；(2)違規經營整治。

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業委會規范運作(對應草案第二十條)：建議(1)電子投票強制適用；(2)業委會成員任職限制；(3)任中審計制度。

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應急維修流程優化(對應草案第二十五條)：建議區分緊急等級，設置響應時限。

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建議推動行政執法進小區(對應草案第三十三、三十六、三十七、三十八條)(1)建立"城管+住建"聯合執法機制；(2)明確處罰標準

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配套措施建議：1.開發"惠州物業"APP；2.推行"紅色物業"試點；3.設立物業糾紛快速調解庭。

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住宅小區業主大會的籌備組在實際的工作進程中，當籌備組依法向建設單位和物業服務企業申請調取廣東省《物業管理條例》第十四條的規定的資料時，往往會被拒絕提供關鍵信息導致籌備組無法順利開展籌備工作。甚至存在篡改業主清冊中業主電話的情況。同時，當籌備組通過街道辦在市住建局的智慧物業服務平臺上申請業主清冊時，得到的業主清冊中不包含業主電話。以上實際情況均會導致籌備工作很難開展。

希望本次出臺的《惠州市住宅物業服務條例》重視該問題。比如可明確規定，市住建局的物業管理科有義務向籌備組以開展公共事務的用途下提供包含業主電話的業主清冊，同時規定對于籌備組人員泄漏業主個人信息的人員予以一定的懲罰。同時，建議本次出臺的《惠州市住宅物業服務條例》明確規定要求物業服務企業或業主委員會定期公布公共收益明細及使用明細。

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第十一條【業主大會籌備組產生及構成】建議增加“一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上且首個業主居住滿兩年，經百分之二十以上戶數的業主、專有部分占建筑物總面積百分之二十以上的業主或開發商聯名，可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。”內容。

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第十一條【業主大會籌備組產生及構成】“街道辦事處、鄉鎮人民政府接到業主提出成立業主大會的書面要求后，經核實符合業主大會成立條件的,應當在三十日內指導、協助推薦產生業主大會籌備組。”建議修訂為“街道辦事處、鄉鎮人民政府接到百分之二十以上業主提出成立業主大會的書面要求后,經核實符合業主大會成立條件的,應當在六十日內指導、協助推薦產生業主大會籌備組。”

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第十二條【業主大會籌備組運作】“籌備組成立后六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,籌備組自動解散。”建議修訂為“籌備組成立后九十日內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,籌備組自動解散。”

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第十三條【業主大會會議表決】建議增加“業主大會對物業管理事項已作出決定的，在一年內不再就同一物業管理事項組織召集業主大會表決；但人民法院、區主管部門依法撤銷業主大會決定的除外”。

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第十四條【物業服務人選聘與項目負責人責任制、信托制】建議刪除“具備條件的物業管理區域可以采用信托方式開展物業服務，由物業服務人提供公開透明、質價相符的物業服務。”內容。

20

第十五條【物業承接查驗要求】建議刪除“物業服務人不得承接未經查驗的物業。擅自承接未經查驗的物業,因共有部分缺陷給業主造成損害的，物業服務人應當依法承擔賠償責任。”

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第十六條【物業費定價、調整、支付、審計】“需要調整物業費標準的，物業服務人應當制定調整收費標準的方案，調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由，調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,并與業主委員會、業主協商；”建議改為“物業服務人需要調整物業費標準的，應當制定調整收費標準的方案，調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由，調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,并與業主委員會、業主協商”。

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第十六條【物業費定價、調整、支付、審計】“業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業費收支情況進行審計,物業服務人應當予以配合。”建議更改為“業主委員會與物業服務人應當共同聘請專業機構對采取酬金制的物業費收支情況進行審計”。

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第十九條【物業服務人信息公開】“(五)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況,本年度物業服務項目收支預算，每季度經費使用進展情況、公共收益情況明細;”建議修訂為“(五)上一年度物業服務合同履行及公共收支情況”。

24

第十九條【物業服務人信息公開】“(七)上一季度物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的使用情況;”建議修訂為“(七)上一季度物業管理區域內規劃用于停放汽車的公共車位、車庫的使用情況;”。

25

第十九條【物業服務人信息公開】“(九)其他應當公開的信息”建議修改為“其他法律規定應當公開的信息”。

26

第十九條【物業服務人信息公開】“前款第一項至第三項應當長期公開，其余項公開時間應當不得少于十五日。上述信息有變更的,物業服務人應當自信息變更之日起七日內重新公開。業主對公開內容有異議的,物業服務人應當自收到異議之日起十日內予以書面答復。”建議修改為“前款第一項至第三項應當長期公開,其余項公開時間應當不得少于十五日。前款第一項至第四項信息有變更的,物業服務人應當自信息變更之日起七日內重新公開。業主對公開內容有異議的，應當在公開時間期限內向物業服務人提出，物業服務人應當自收到異議之日起十日內予以書面答復。”

27

第二十三條【物業服務信用與質量管理】“市住房和城鄉建設部門應當建立健全物業服務質量考評機制，制定物業服務考核評價具體辦法,組織業主或者第三方對物業服務質量進行考核評價，考核評價結果將納入信用評價體系作為物業服務收費標準、物業服務人選聘或者續聘的參考依據。”建議改為“市住房和城鄉建設部門應當建立健全物業服務質量考評機制，制定物業服務考核評價具體辦法，組織業主或者第三方對物業服務質量進行考核評價，考核評價結果將納入信用評價體系作為政府采購物業服務項目的參考依據。”

28

第三十一條【共有收益用途】“(二)補充住宅專項維修資金;”建議修改為“補充住宅專項維修資金或物業管理費;”。

29

第三十四條【物業服務人法律責任】“(一)違反本條例第十八條第三項規定，對物業管理區域內違建行為,未勸阻、制止或者勸阻、制止無效未報告相關部門，處一萬元以上二萬元以下罰款。”建議刪除。

30

認為未裝修入戶業主應當給予物業費優惠。

31

建議明確禁止物業公司收取裝修押金，并明確物業公司沒有裝修審批權。業主準備裝修時，應提供哪些資料給物業公司監督用，建議由條例明確列舉。建議條例明確規定業主只是提供裝修資料到物業公司備案，在規定時限內如果物業公司不能明確指出違規裝修的地方，視同默認同意，業主可進行裝修工作。嚴厲處罰無正當理由物業公司強行干預阻止的。

32

建議按單位建筑面積收取固定物業服務費的包干制前提下，共有部分產生的電費，計入物業服務成本，由物業公司自行承擔，并禁止收取公共分攤電費。

33

建議學習其他城市，規范物業費，形成標準指導價，同時做好監督服務質量。

34

在按單位建筑面積收取固定物業費的包干制前提下，建議禁止再收取公攤水電費。

35

考慮到當下空置房較多，加之空置房物業管理成本低，建議空置房物業服務費收取上采取優惠形式收取。

36

未裝修未入住的應該要適當減免公攤費用。

37

建議明確住宅小區綠化物養護、園林水池噴泉、景觀設施、智能化設備、物業管理辦公室、值班室、保安亭以及小區喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用由物業服務費列支，不得向業主分攤。

38

建議規范物業收費，降物業費與地下車輛管理費，防止重復收費。

39

建議修改 第十條【前期物業服務規定】住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘前期物業服務人，訂立前期物業服務合同，其中前期物業服務合同中涉及服務收費定價，應規定在前期物業服務合同簽訂之日3年內的服務定價應采取政府指導價的方式，期滿后采用市場調解價。不以招投標形式選聘前期物業服務人的，應當符合法律法規的規定，經縣（區）住房和城鄉建設部門批準。

40

建議增加關于未使用物業的物業費收取規則。

41

如果按第二條“適用范圍”的“為業主提供建筑物及其附屬設施設備維修養護，環境衛生和相關秩序維護等服務”，則包括了套內面積和公攤部分，但前置條件又有“根據....合同的約定”，往往物業合同里又沒有清晰明確，容易發生物業服務人和業主爭議。

建議：一是取消前置條件；二是應對物業管理區域進行明確界定。

42

改進我市住宅物業服務工作。首先應對我市住宅小區的現狀進行全面摸底調查，掌握物業管理基本情況和存在的主要問題。

43

對我市未依法進行招投標，建設單位自行組建的物業公司情況進行細致調查。依法按招投標方式選聘具備“我市住宅物業服務資質”的物業公司。

統一我市住宅物業服務公司的資質條件，使我市“住宅物業服務公司”具備統一的招投標選聘的基礎法定條件。

44

由新的通過招投標選聘的物業公司進行住宅物業的承接查驗。

45

廣泛征求各方意見，從有利于我市物業服務、全面提高物業服務水平的角度，研究制定惠州市住宅物業服務公司資質水平能力要求。

46

認真學習研究國家“物業管理條例”和“廣東省物業管理條例”，將思想和行動統一到如何貫徹實施好“廣東省物業管理條例”，依法監督、提高我市住宅區的物業服務水平上來。

47

研究"住宅物業服務公司"退出機制，和街道辦事處進行住宅物業服務公司退出后的政府臨時托管機制。

48

建議《惠州市住宅物業服務條例 （草案）》制定空置房物業費收取標準。