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惠市發(fā)改價格案〔2025〕第45號

李小瑜、何漢青等七位代表：

　　你們提出的關(guān)于對業(yè)主大會成立之前的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費恢復(fù)實行政府指導(dǎo)價管理的建議收悉，針對所提建議內(nèi)容，我局高度重視，積極向省、國家咨詢相關(guān)政策，并會同市住建局進行認真研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

　　一、根據(jù)國家及省有關(guān)政策，物業(yè)服務(wù)收費有政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種管理方式。國家發(fā)展改革委、建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”。《廣東省物價局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》提出“物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價”。

　　二、2014年國家發(fā)展改革委下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》，對物業(yè)收費政策實行改革，提出放開“非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格”。全國實行物業(yè)收費政策改革的省（市）有北京、上海、福建、海南、江西、河南等地，均全域放開了普通住宅小區(qū)物業(yè)收費，按市場調(diào)節(jié)價方式管理。根據(jù)國家物業(yè)收費政策改革要求，2015年廣東省發(fā)展改革委和省住建廳選取我市作為省內(nèi)試點市，開展放開普通住宅小區(qū)物業(yè)收費試點工作。2018年根據(jù)《廣東省定價目錄》（2022年已再次發(fā)布）規(guī)定，我市普通住宅小區(qū)物業(yè)收費正式從政府指導(dǎo)價改為市場調(diào)節(jié)價。

　　三、為規(guī)范實行市場調(diào)節(jié)價后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，我市采取了以下措施：

　　一是出臺了《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動的通知》等文件，設(shè)定分級物業(yè)服務(wù)內(nèi)容供業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動，要求建設(shè)單位選擇在符合《廣東省公共資源交易平臺場所設(shè)施標準和服務(wù)標準》建設(shè)的場所及通過國家相關(guān)部門認證依法合規(guī)建設(shè)的公共資源交易平臺進行前期物業(yè)管理招標投標活動，實行全流程電子化交易，接受住建部門的實時監(jiān)督管理。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制服務(wù)收費模式實施前期物業(yè)管理，優(yōu)化評標內(nèi)容，提高價格分權(quán)重，使物業(yè)費越高的投標企業(yè)越難中標，促進服務(wù)收費標準回歸到合理水平。

　　二是開展我市物業(yè)服務(wù)條例立法工作。制定對應(yīng)的地方性法規(guī)，強化我市物業(yè)服務(wù)法律指引。2025年3月28日惠州市第十三屆人大常委會主任會議通過了《惠州市人大常委會2025年立法計劃》，其中《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例》計劃2025 年 10 月進行第一次審議。

　　三是制定《惠州市黨建引領(lǐng)基層治理協(xié)調(diào)機制2025年工作要點》，加強業(yè)主委員會組建、運行的指導(dǎo)和監(jiān)督。針對業(yè)主委員會成立難、監(jiān)管難問題，組織開展政策研究，適時出臺相關(guān)規(guī)范。針對物業(yè)服務(wù)管理矛盾易發(fā)多發(fā)等問題，完善物業(yè)行業(yè)監(jiān)管政策，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理，健全完善黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制，有效化解物業(yè)矛盾糾紛。

　　四是開展專項整治，加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)管。制定《“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”具體實事工作方案》《2025年惠州市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮返任募〗ā⒊枪懿块T成立工作專班，聯(lián)合開展物業(yè)管理方面專項整治行動，強化物業(yè)服務(wù)履約管理，暢通群眾舉報渠道，重點整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題。

　　四、按照《中華人民共和國價格法》有關(guān)規(guī)定，政府指導(dǎo)價、政府定價的定價權(quán)限和具體適用范圍，以中央和地方的定價目錄作為依據(jù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。目前我市按照《廣東省定價目錄（2022年版）》規(guī)定的定價項目、定價內(nèi)容、定價范圍和定價權(quán)限進行依法定價，物業(yè)服務(wù)收費目前只對保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。下一步，我們將結(jié)合建議內(nèi)容，積極向省反饋匯報有關(guān)工作，并探索通過發(fā)布普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場價格監(jiān)測信息，為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供價格參考，進一步引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)費的制定。

　　專此答復(fù)，誠摯感謝你們對我們工作的關(guān)心和支持，歡迎你們繼續(xù)對我們的工作提出寶貴意見和建議。

惠州市發(fā)展和改革局

2025年6月20日

　　（聯(lián)系人及電話：劉云海，2811683）