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國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，要求以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。為了扎實推進《意見》貫徹落實，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司相關(guān)負責(zé)人對《意見》進行了解讀。 問：《意見》出臺的目的是什么？ 答：經(jīng)過多年的發(fā)展，特別是黨的十八大以來，我國住房保障能力持續(xù)增強，累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件，人民群眾的獲得感、幸福感、安全感不斷增強。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。《意見》出臺的目的，是通過明確加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策，推動人口凈流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設(shè)小戶型、低租金保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。 問：發(fā)展保障性租賃住房有哪些積極意義？ 答：一是有利于推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。保障性租賃住房堅持小戶型、低租金，既能夠適應(yīng)新市民、青年人的承受能力，也能夠滿足他們的基本租住需求。同時，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，建在城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、交通便利區(qū)域等，可以促進職住平衡。因此，發(fā)展保障性租賃住房能夠幫助新市民、青年人等緩解階段性住房困難，為他們在城市安居樂業(yè)提供基本住房保障，促進“十四五”時期新型城鎮(zhèn)化更高質(zhì)量發(fā)展。 二是有利于推動加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等均可以加以利用，改變了政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況，推動實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉。 三是有利于緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。目前，住房租賃市場總體上結(jié)構(gòu)性供給不足，大戶型住房供大于求，小戶型住房供不應(yīng)求，缺少位于中心城區(qū)或交通便捷地區(qū)、適應(yīng)新市民承受能力的小戶型、低租金租賃住房。加快發(fā)展保障性租賃住房，能夠切實增加小戶型、低租金房源供給，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也有利于穩(wěn)定市場租金，促進住房租賃市場健康發(fā)展。今年，部分人口凈流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套，是擴大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的良好開端。 四是有利于培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)。發(fā)展保障性租賃住房充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。政府提供的土地、財稅、金融等政策支持，能夠降低保障性租賃住房建設(shè)和運營成本，幫助租賃企業(yè)形成資金平衡、略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運作模式。同時，審批制度改革措施以及一系列管理制度的出臺，也有利于幫助住房租賃企業(yè)解決審批等方面的難題。 五是有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府制訂并公布保障性租賃住房建設(shè)計劃，擴大保障性租賃住房供給，能夠不斷優(yōu)化城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道；能夠穩(wěn)定市場預(yù)期，合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。同時，保障性租賃住房由政府提供土地、財稅、金融等政策支持，能夠調(diào)動起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展保障性租賃住房的積極性，也引導(dǎo)金融機構(gòu)將資金用于支持發(fā)展保障性租賃住房。 問：《意見》明確了哪些保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度？ 答：《意見》從5個方面明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度。 一是明確對象標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。 二是引導(dǎo)多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。 三是堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布。 四是嚴(yán)格監(jiān)督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督，強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。 五是落實地方責(zé)任。城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負主體責(zé)任。省級人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負總責(zé)，要加強組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價。 問：《意見》提出了哪些對保障性租賃住房的支持政策？ 答：《意見》明確了對保障性租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策以及相應(yīng)的審批制度改革措施。 一是進一步完善土地支持政策。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。經(jīng)城市人民政府同意，允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。 二是簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。 三是給予中央補助資金支持。中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。 四是降低稅費負擔(dān)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，即住房租賃企業(yè)向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法，增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。 五是執(zhí)行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 六是進一步加強金融支持。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。 這些支持政策的出臺和落實，能夠有效解決當(dāng)前發(fā)展租賃住房面臨的一些“瓶頸”問題，切實降低保障性租賃住房建設(shè)和運營成本，充分調(diào)動各類主體參與發(fā)展保障性租賃住房的積極性，為加快發(fā)展保障性租賃住房，增加房源供給等提供有力支持，營造良好政策環(huán)境。
摘自 《中國建設(shè)報》 2021.07.08 宗邊
相關(guān)鏈接：國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展 保障性租賃住房的意見 國辦發(fā)〔2021〕22號
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